Comment Evergrande est devenu trop gros pour échouer et pourquoi Pékin devra le renflouer

Au cours des deux derniers mois, des centaines de personnes se sont rassemblées au Zhuoyue Houhai Center de 43 étages à Shenzhen, où le siège de China Evergrande Group occupe 20 étages. Ils tenaient des banderoles exigeant le remboursement des prêts et des produits financiers en souffrance. Des policiers munis de boucliers anti-émeute devaient être sur place pour garder les choses sous contrôle.

Les démonstrateurs sont des ouvriers du bâtiment dans les projets de logements du promoteur immobilier, des fournisseurs fournissant des matériaux de construction et des investisseurs dans les produits de gestion de patrimoine (WMP) de l’entreprise. Des fournisseurs de peinture aux entreprises de décoration et de construction, Evergrande doit plus de 800 milliards de yuans (124 milliards de dollars) à moins d’un an, alors qu’elle ne dispose que d’un dixième de ce montant.

Fin juin, Evergrande avait près de 2 000 milliards de yuans (309 milliards de dollars) de dettes dans ses livres, plus un montant inconnu de dettes hors livres . Le géant de l’immobilier est au bord d’une restructuration dramatique de sa dette, voire d’une faillite, estiment de nombreuses institutions.

Une faillite équivaudrait à un tsunami financier, ou comme le disent certains analystes, « Lehman Brothers de la Chine ». L’effondrement de la vénérable banque d’investissement américaine en 2008 a contribué à déclencher une crise financière mondiale.

Certes, Evergrande, l’un des trois plus grands développeurs chinois, a une empreinte géante en Chine.

ca donne en vie hein…. en france , ca rempli de nègres, même pas je mets un pied là-dedans.

Son passif équivaut à environ 2 % du PIB de la Chine. Elle compte plus de 200 000 employés, qui eux-mêmes et nombre de leurs familles ont investi des milliards de yuans dans les WMP de l’entreprise. L’entreprise a plus de 800 projets en construction, dont plus de la moitié ont été interrompus en raison de son manque de liquidités. Des milliers d’entreprises en amont et en aval comptent sur Evergrande pour leurs activités, créant plus de 3,8 millions d’emplois chaque année.

Comme de nombreux conglomérats chinois « trop gros pour faire faillite », la crise d’Evergrande a alimenté les spéculations sur la question de savoir si le gouvernement interviendra pour un sauvetage. Plusieurs entreprises publiques, dont Shenzhen Talents Housing Group Co. Ltd. et Shenzhen Investment Ltd., toutes deux contrôlées par la Commission de supervision et d’administration des actifs appartenant à l’État de Shenzhen (SASAC), sont en pourparlers avec Evergrande sur ses projets à Shenzhen, selon personnes proches des pourparlers. Mais jusqu’à présent, aucun accord n’a été conclu.

Dans un communiqué publié la semaine dernière, Evergrande a démenti les rumeurs selon lesquelles il ferait faillite. Alors que le développeur fait face à des difficultés sans précédent, il s’acquitte de ses responsabilités et fait tout son possible pour rétablir les opérations normales et protéger les droits et intérêts légitimes des clients, selon un communiqué publié sur son site Internet.

L’entreprise a embauché des conseillers financiers pour explorer « toutes les solutions possibles » pour atténuer son manque de liquidités, avertissant qu’il n’y a aucune garantie que l’entreprise respectera ses obligations financières. Il a signalé à plusieurs reprises qu’il vendrait des actions et des actifs, y compris, mais sans s’y limiter, des immeubles de placement, des hôtels et d’autres propriétés et attirerait des investisseurs pour augmenter les capitaux propres d’Evergrande et de ses sociétés affiliées.

Croissance sur l’argent emprunté

Au fil des ans, Evergrande a été confronté à plusieurs reprises à des pressions sur les liquidités, mais à chaque fois, il a esquivé la balle. Cette fois, la crise de trésorerie et de confiance est sans précédent.

Les actions d’Evergrande à Hong Kong ont chuté à leur plus bas niveau en 10 ans. Ses obligations onshore sont tombées à ce que les investisseurs appellent le niveau des obligations en défaut. Les trois sociétés de notation de crédit mondiales et une société de notation nationale ont abaissé la note d’Evergrande.

Pendant de nombreuses années, les développeurs chinois ont été conduits par les «trois chariots» – chiffre d’affaires élevé, marge brute élevée et effet de levier élevé. Les développeurs utilisent l’argent emprunté pour acquérir des terres, collecter des liquidités de prévente avant même le début des projets, puis emprunter plus d’argent pour investir dans de nouveaux projets.

En 2018, Evergrande a enregistré un bénéfice record de 72 milliards de yuans, soit plus du double du net de l’année précédente. Mais derrière cela , il dépensait plus de 100 milliards de yuans par an en intérêts.

Même dans les bonnes années, l’entreprise avait généralement un flux de trésorerie d’exploitation négatif, avec pas assez de liquidités pour couvrir les prêts à court terme dus dans un an et des revenus de prévente insuffisants pour payer les fournisseurs. En plus d’emprunter auprès des banques, Evergrande emprunte également auprès des dirigeants et des employés.

Comment y s'appelait le rockeur cool des années 60 dans happy dayes ? PONZI ?

Lorsque les développeurs recherchent des fonds auprès des banques, les prêteurs exigent souvent des investissements personnels des dirigeants des développeurs comme mesure de contrôle des risques, a déclaré à Caixin un ancien employé du département de gestion d’actifs d’Evergrande.

« Dans des moments comme celui-ci, Evergrande aurait une campagne de collecte de fonds interne », a déclaré le directeur. « Soit les dirigeants paieraient de leur poche, soit ils fixeraient un objectif pour chaque division. »

Un produit de financement participatif délivré aux cadres s’appelait « Chaochoubao », ce qui signifie « super trésor de retour ». En 2017, Evergrande a tenté d’obtenir un financement de projet auprès de l’entreprise publique China Citic Bank à Shenzhen, ce qui a nécessité un investissement personnel de la part des dirigeants d’Evergrande. La société a ensuite émis Chaochoubao aux employés, promettant un intérêt annuel de 25 % et le remboursement du principal et des intérêts dans un délai de deux ans. L’investissement minimum était de 3 millions de yuans. La China Citic Bank a finalement accepté de fournir 40 milliards de yuans de fonds d’acquisition à Evergrande.

En 2020, Chen Xuying, ancien vice-président de la China Citic Bank et directeur de la succursale de la banque à Shenzhen de 2012 à 2018, a été condamné à 12 ans de prison pour avoir accepté des pots-de-vin après avoir accordé des prêts.

Un cadre supérieur d’Evergrande a déclaré qu’il avait personnellement investi 1,5 million de yuans et avait mobilisé ses subordonnés pour investir 1,5 million de yuans dans Chaochoubao. Certains employés empruntaient même de l’argent pour investir dans le produit, car le rendement de 25 % était beaucoup plus élevé que les taux de prêt.

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Lorsque le Chaoshoubao devait être remboursé en 2019, la société a demandé aux employés qui ont acheté le produit d’accepter une prolongation d’un an pour le remboursement. Puis, en 2020, l’entreprise a demandé une nouvelle prolongation d’un an. Un investisseur a déclaré que les acheteurs avaient reçu un rendement annualisé de 4 % à 5 % au cours des quatre dernières années, bien en deçà du rendement promis de 25 %.

Lorsque la crise de trésorerie d’Evergrande a été exposée, la société a choisi de rembourser le principal uniquement aux dirigeants actuels. De fin août à début septembre, la société a remboursé environ 2 milliards de yuans aux dirigeants et employés actuels, mais devait encore 200 millions de yuans à d’anciens employés, dont Ren Zeping, ancien économiste en chef d’Evergrande qui a rejoint Soochow Securities Co. en mars.

La division de la richesse d’Evergrande vend également des WMP au public. La plupart de ces WMP offrent un rendement de 5% à 10%, avec un investissement minimum de 100 000 yuans, a déclaré l’ancien employé du département de gestion d’actifs d’Evergrande. Comme le rendement est plus élevé que les WMP généralement vendus dans les banques, de nombreux employés d’Evergrande les ont achetés et ont persuadé leurs familles et amis d’investir, a déclaré un employé. Habituellement, un WMP de 20 millions de yuans pourrait être vendu dans les cinq jours, a déclaré l’employé.

« wealth management products » (WMP), des produits destinés à la gestion privée. Il s'agit d'instruments financiers généralement adossés à des grands projets d'infrastructure. Ils sont souvent opaques et risqués. 

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L’entreprise vend également des WMP à des partenaires de construction. Evergrande exigerait des entreprises de construction qu’elles achètent des WMP chaque fois qu’elles doivent les payer, a déclaré à Caixin un ancien employé de la division construction d’Evergrande.

« Si les entreprises de construction doivent 1 million ou 2 millions de yuans, nous leur demanderons d’acheter 100 000 à 200 000 yuans de WMP, soit environ 10 % de leurs créances », a déclaré l’ancien employé. Bien qu’il ne soit pas obligatoire pour les entreprises de construction d’acheter des WMP, elles le faisaient souvent pour maintenir de bonnes relations avec Evergrande, a déclaré l’ancien employé. En outre, les propriétaires d’Evergrande étaient également des acheteurs des WMP de la société.

Environ 40 milliards de yuans de WMP sont désormais dus. « Il est difficile pour Evergrande d’effectuer tous les remboursements en une fois en ce moment », a déclaré Du Liang, directeur général de la division patrimoniale d’Evergrande.

Evergrande avait initialement proposé d’imposer de longs délais de remboursement, avec des investissements de 100 000 yuans et plus à rembourser en cinq ans. Après les vives protestations des investisseurs, la société a modifié son plan la semaine dernière, offrant trois options. Les investisseurs peuvent accepter des versements en espèces, acheter les propriétés d’Evergrande dans n’importe quelle ville à prix réduit ou renoncer aux dettes des investisseurs sur les unités résidentielles qu’ils ont achetées.

Certains investisseurs se sont opposés à l’ option  » propriété contre dette « , car de nombreux projets d’Evergrande ont été arrêtés et il existe un risque de projets inachevés à l’avenir.

« Les propositions ne sont pas sincères », a déclaré une pétition signée par certains investisseurs du Guangdong. « C’est comme acheter des actifs non performants avec une prime. » La pétition exhortait le gouvernement à geler les comptes et les actifs d’Evergrande et exigeait le remboursement en espèces de tout le principal et des intérêts.

Certains investisseurs ont choisi d’accepter le schéma de paiement proposé par Evergrande. Ils ont sélectionné des projets Evergrande situés dans des villes chaudes dans l’espoir de compenser les pertes par revente à l’avenir.

Comme Evergrande devait des sommes importantes aux entreprises de construction, plus de 500 des plus de 800 projets d’Evergrande à travers le pays sont désormais arrêtés . La société possède au moins plusieurs centaines de milliers d’unités qui ont été prévendues et non livrées. Il a besoin d’au moins 100 milliards de yuans pour achever la construction et livrer les unités, a appris Caixin.

Le dilemme d’Evergrande est de savoir si et comment rembourser les investisseurs WMP ou livrer un logement.

Au lieu de faire des chapelles sur les toits j’aurais posé les vitres perso…

Dette envers les partenaires de construction et les fournisseurs

En août, l’entreprise de construction qui a été engagée pour construire la ville touristique culturelle d’Evergrande à Taicang à Nantong, dans la province du Jiangsu, a annoncé l’arrêt du projet en raison de factures impayées par Evergrande. La société, Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group Co. Ltd., a déclaré avoir investi 500 millions de yuans de ses propres fonds dans le projet et Evergrande lui a versé moins de 290 millions de yuans.

Sanjian a d’autres contrats de construction avec Evergrande et ses filiales. En septembre, Evergrande devait à la société de Nantong environ 20 milliards de yuans.

En août 2020, Evergrande comptait 8 441 entreprises en amont et en aval avec lesquelles elle travaillait. Si le flux de trésorerie d’Evergrande s’arrêtait, le fonctionnement normal de ces sociétés serait perturbé, et certaines seraient même confrontées au risque de faillite.

À Ezhou, dans la province du Hubei, cinq des projets d’Evergrande sont suspendus depuis plus d’un mois et la société doit environ 500 millions de yuans aux entrepreneurs.

« La livraison de logements implique non seulement des centaines de milliers de familles, mais aussi la stabilité sociale locale », a déclaré un banquier. Les autorités du logement de la province du Guangdong se coordonnent avec Evergrande et ses partenaires de construction, essayant de reprendre la construction, a déclaré le banquier.

Evergrande s’appuie fortement sur le papier commercial pour payer les partenaires de construction et les fournisseurs. Parmi les paiements qu’elle a effectués à Sanjian, seuls 8 % étaient en espèces et le reste en papier commercial.

Initialement, les emprunts de papier commercial étaient principalement des billets à six mois avec des taux d’intérêt annualisés de 15 à 16 %. Maintenant, la plupart portent des taux d’intérêt de plus de 20 %. Les détenteurs d’un tel papier commercial peuvent vendre les billets à escompte pour lever des liquidités. En 2017-2018, le taux d’actualisation du papier Evergrande pourrait atteindre 15 à 20 %. Depuis mai 2021, les quelques billets Evergrande qui pouvaient encore être vendus ont été réduits jusqu’à 55%, selon une personne familière avec de telles transactions.

Pour les petits et moyens fournisseurs, détenir une grande quantité de billets Evergrande en souffrance est un fardeau trop lourd à porter. Ces derniers mois, un certain nombre de fournisseurs ont poursuivi Evergrande pour rupture de contrat mais ont souvent réglé les cas. Un avocat qui a représenté Evergrande dans des affaires connexes a déclaré à Caixin que de nombreux plaignants ont choisi de négocier avec Evergrande tout en se battant devant les tribunaux.

Evergrande a également proposé une option « propriété contre dette » à ses détenteurs de billets de trésorerie. La société a déclaré qu’elle était en pourparlers avec des fournisseurs et des entrepreneurs en construction pour retarder le paiement ou compenser la dette avec les propriétés. Du 1er juillet au 27 août, Evergrande a vendu des propriétés à des fournisseurs et entrepreneurs pour compenser un total de 25 milliards de yuans de dette.

Vendre des actifs, mais pas des terres

Pendant ce temps, Evergrande s’est délesté de ses actifs pour lever des fonds. Ses principaux atouts sont ses réserves foncières. Au 30 juin, elle comptait 778 projets de réserves foncières d’une superficie totale prévue de 214 millions de mètres carrés et d’une valeur initiale de 456,8 milliards de yuans. De plus, il compte 146 projets de réaménagement urbain.

Au cours des trois derniers mois, Evergrande a été en pourparlers avec China Overseas Land and Investment Ltd., China Vanke Co. Ltd. et China Jinmao Holdings Group Ltd. pour d’éventuelles ventes d’actifs. Les SASAC de Shenzhen et de Guangzhou ont demandé à plusieurs entreprises d’État de mener une diligence raisonnable sur les projets de réaménagement urbain d’Evergrande, a déclaré une personne proche du dossier. Evergrande a approché tous les acheteurs possibles sur le marché, a déclaré la personne.

Cependant, aucun accord n’a été conclu. Plusieurs promoteurs immobiliers qui ont été en contact avec Evergrande ont déclaré à Caixin que bien que certains des projets d’Evergrande aient l’air bien en surface, il existe des droits complexes des créanciers qui les rendent difficiles à aliéner.

Certains acheteurs potentiels ont déclaré qu’ils pourraient envisager une acquisition par reprise de dette, mais Evergrande était réticent à vendre à perte, a appris Caixin.

Lors d’une réunion d’urgence du personnel le 10 septembre, le directeur général de la gestion de fortune, Du, a déclaré dans un discours que la plupart des réserves foncières d’Evergrande n’étaient pas à vendre, reflétant la position de son patron, fondateur et président Xu Jiayin.

il est à gauche…. à droite c’est Mâ, boss ali baba ( vente en gros ) et ali express pour la vente au détail

« En Chine, les réserves foncières sont les actifs les plus précieux », a déclaré Du. « C’est le plus grand atout et le dernier recours d’Evergrande.

« Par exemple, pour une parcelle de terrain, le coût d’acquisition d’Evergrande est de 1 milliard de yuans, et le terrain lui-même vaut 2 milliards de yuans, mais l’acheteur peut n’offrir que 300 millions de yuans », a déclaré Du. « Si nous vendions à perte, nous n’aurions pas de capital à relancer. »

Pour sa part, Xu a soutenu qu’Evergrande pourrait rembourser toutes ses dettes et récupérer tant qu’il transformerait les terres en maisons et les vendrait.

Mais même si Evergrande pouvait vendre rapidement ses maisons, les revenus seraient loin d’être suffisants pour rembourser la dette. La probabilité qu’Evergrande ne soit pas en mesure de payer les intérêts dus au troisième trimestre est de 99,99%, estimée par un banquier dont l’employeur a des milliards de yuans d’exposition sur l’entreprise.

À la fin du mois de juin, Evergrande avait un actif total de 2,38 billions de yuans et un passif total de 1,97 billion de yuans. Sur les près de 2 000 milliards de yuans de dette, la dette portant intérêt s’élevait à 571,7 milliards de yuans, en baisse d’environ 145 milliards de yuans par rapport à la fin de 2020. La diminution de la dette portant intérêt a été principalement due aux dettes différées aux fournisseurs.

En plus des 571,7 milliards de yuans de dette portant intérêt dans ses livres, ce n’est un secret pour personne que les développeurs comme Evergrande ont une énorme dette hors bilan. Mais le montant à Evergrande n’est pas connu.

tu m'étonnes...

Au début des projets, les développeurs doivent investir beaucoup d’argent, ce qui pourrait augmenter considérablement la dette au bilan. Les entreprises sortent souvent ces dettes de leur bilan par divers moyens. Après la prévente du projet, ou même après que le cash-flow du projet soit devenu positif, ces dettes seraient consolidées au bilan sous forme de transfert de fonds propres, selon un initié du secteur immobilier.

Par exemple, 40 milliards de yuans de fonds d’acquisition Evergrande obtenus de China Citic Bank ont ​​été investis dans de multiples projets. Parmi eux, 10,7 milliards de yuans ont été utilisés par la société Shenzhen Liangyang Industrial Co. Ltd.  Evergrande a utilisé des fonds à effet de levier pour acquérir des actions dans 10 projets, et aucun d’entre eux n’a été inclus dans ses états financiers, le prospectus de ses spectacles Chaochoubao.

Evergrande a vendu des actions dans des filiales à des investisseurs stratégiques et a promis de racheter les participations si certaines étapes ne peuvent pas être atteintes à l’avenir. De telles ventes d’actions sont également une forme d’emprunt. En mars, Evergrande a vendu une participation dans sa plate-forme de vente de maisons et de voitures en ligne Fangchebao pour 16,4 milliards de dollars HK (2,1 milliards de dollars) avant une vente d’actions américaine prévue par l’unité. Si l’unité de vente en ligne ne réalise pas une offre publique initiale sur le Nasdaq ou toute autre bourse dans les 12 mois suivant la réalisation de la vente de parts, l’unité est tenue de racheter les actions avec une prime de 15 %.

Les dettes cachées d’Evergrande comprennent également les paiements impayés pour acquérir des actions. Des dizaines de petites sociétés immobilières ont poursuivi Evergrande en demandant l’annulation de leurs accords de vente de capitaux propres avec la société parce qu’Evergrande ne les a pas payés. Ils sont les partenaires d’Evergrande dans les projets de développement local. Evergrande leur versait généralement 30% d’acompte pour les actions, mais a refusé de payer le reste même après l’achèvement du projet, selon les poursuites. L’avocat d’un plaignant a déclaré à Caixin que les filiales de projets d’Evergrande ne voulaient pas se dégrader avec des partenaires locaux, mais qu’elles n’avaient pas d’argent à payer car les ventes des projets avaient été transférées à la société mère.

Au total, 49 des filiales locales détenues à 100 % par Evergrande ont été poursuivies depuis avril, selon Tianyancha, une base de données d’informations d’entreprise accessibles au public.

Evergrande doit également des frais de transfert foncier à certaines collectivités locales. Quelque 20 filiales d’Evergrande n’ont pas encore effectué de paiements au gouvernement de la ville de Lanzhou, la capitale de la province du Gansu (nord-ouest de la Chine), selon une liste de 41 entreprises de ce type publiée en juillet par le département des ressources naturelles de la ville.

Un défaut potentiel d’Evergrande pourrait s’étendre aux marchés en dehors de la Chine, car il possède d’énormes obligations offshore à intérêt élevé. Certaines de ses obligations offshore portent des taux d’intérêt pouvant atteindre 15%, a déclaré une personne proche du marché des capitaux de Hong Kong. UBS estime que 19 milliards de dollars du passif d’Evergrande sont constitués d’obligations offshore en circulation.

Evergrande a vendu frénétiquement des propriétés à prix réduits cette année. Fin mai, elle proposait à certains acheteurs de maison une remise de 30 à 40 % s’ils payaient entièrement en liquide

Les rdv devaient être dingues avec les agents immobiliers.

Au premier semestre, la société a annoncé un chiffre d’affaires de 356 milliards de yuans, légèrement supérieur aux 349 milliards de yuans pour la même période l’année dernière. Les prix de vente moyens au cours des six premiers mois ont diminué de 11,2 %. Pendant ce temps, les dettes ont augmenté de 14,7% à 951 milliards de yuans, et les dépenses de vente et de marketing ont augmenté de 30% à 17,8 milliards de yuans. En réponse à l’environnement du marché, la société a augmenté ses commissions de vente et ses dépenses de marketing, a indiqué la société.

Par rapport à ses concurrents, Evergrande a des coûts en capital et humains plus élevés mais des prix de vente plus bas, a déclaré un participant de l’industrie. « Comment peut-il gagner de l’argent ? » dit la personne.

Le développeur a enregistré une baisse de 29% de ses bénéfices au premier semestre. Son bénéfice de 10,5 milliards de yuans reflète principalement un gain de 18,5 milliards de yuans provenant de la vente de certaines actions et de la participation au prix du marché dans l’unité Internet Henten Networks. Il a fait état d’une perte de 4 milliards de yuans dans son activité immobilière principale.

Le taux d’endettement extrêmement élevé d’Evergrande, son coût de financement élevé et ses retards répétés de paiement aux fournisseurs, partenaires et collectivités locales montrent que ses liquidités ont toujours été serrées, mais d’un autre côté, le fait qu’elle ait survécu des années sous ce modèle indique qu’elle a toujours été en mesure de générer de l’argent, a déclaré un investisseur chevronné.

Maintenant, tout le monde regarde s’il peut à nouveau esquiver la balle.

Vous avez maintenant une image complète de la situation des impacts potentiels à l'international.

2 commentaires sur « Comment Evergrande est devenu trop gros pour échouer et pourquoi Pékin devra le renflouer »

  1. Bon, le lot de tous les organismes financiers qui truandent tout. Demander à Merkel et à son successeur ce qu’il fera pour la Deutsch Bank quand elles va plonger.

    J'aime

  2. Etonnant quand même qu’un pouvoir fort laisse filer un tel merdier !
    Etonnant aussi comme les gros zinvestisseurs et même les particuliers balancent leur fric là-dedans.
    Ponzi ? même pas , Charles PONZI était un minus à coté de ces requins.

    Il n’est pourtant pas très loin où le pauvre paysan chinois invitait les voyageurs à chier dans un coin de son jardin, pour avoir de l’engrais.

    Je serais les dirigeants « communistes » chinois, je prendra d’assaut cet himalaya de merde pour apurer tout ça : _ d’abord pour rassurer la communauté financière et éviter que le château de cartes ne s’écroule _ arrestation et tous les dirigeants d’Evergrande et saisie de leurs avoirs _ et ensuite on y va à la machette.
    Relancer des chantiers arrêtés est extrêmement coûteux, sans doute en Chine comme chez nous.
    Un portefeuille foncier ne vaut que tant qu’il y a des acheteurs en face pour continuer le schmilblic.

    On dit que le goût de la spéculation fait partie des gènes du chinois ! Pas possible ?
    AMHA ça sent la merde !

    J'aime

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